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Pour régler les questions de troubles de voisinage, les avocats devaient jusqu'à présent s'appuyer sur l'article 544 du Code civil (CC), qui constitue depuis plus de 50 ans la base juridique de la théorie des troubles anormaux de voisinage. Cependant, l'article 544 n'est pas du tout adapté aux évolutions et aux affinements qui sont apparus en la matière dans la jurisprudence et la doctrine au fil des ans. Il a donc été décidé de réformer en profondeur la législation. Le nouveau droit des biens est entré en vigueur le 1er septembre 2021.

Qu'est-ce qui change concrètement dans la législation ?

La nouvelle législation apporte des adaptations et des innovations fondamentales. L'article 544 CC disparaît et est divisé en deux nouveaux articles :

  • Afin de mettre la législation obsolète en conformité avec la jurisprudence et la pratique juridique les plus récentes en matière de troubles de voisinage, l'article 544 CC est remplacé par l'article 3101 CC. Cet article introduit récemment définit clairement les principaux éléments de troubles anormaux de voisinage : voisinage, caractère excessif et imputabilité des troubles de voisinage.
  • L'article 3102 CC est entièrement neuf et a pour but la prévention des troubles anormaux de voisinage.

Définition du voisinage

Les parties suivantes sont considérées comme des « voisins » en vertu de la nouvelle législation :

  • toute personne qui a un droit de propriété légal ;
  • les usufruitiers, superficiaires et locataires selon le droit personnel ou réel ;
  • les entrepreneurs, si les troubles de voisinage leur sont contractuellement transférés par le propriétaire d'un bien immobilier ou s'ils ont obtenu un droit de superficie pour construire ou transformer (généralement avec reprise de tous les droits et devoirs).

Quels recours contre les troubles de voisinage la nouvelle législation prévoit-elle ?

En vertu de l'ancien article 544 du Code civil, la victime d'un trouble de voisinage pouvait prétendre à une juste et adéquate compensation.

Article 3101 CC

Le nouvel article 3101 du Code civil offre trois options au juge :

  1. une indemnité pécuniaire ;
  2. une indemnité pour les coûts liés à l'exécution de travaux sur l'immeuble troublé pour ramener le trouble à un niveau normal ;
  3. l'interdiction du trouble rompant l'équilibre ou des mesures, concernant l'immeuble causant le trouble, pour ramener le trouble à un niveau normal.

Ces mesures ne s'excluent pas mutuellement et ne sont pas hiérarchisées. Cela signifie également qu'elles peuvent être combinées, par exemple une indemnité pécuniaire associée à une meilleure isolation de l'immeuble voisin troublé.

Les cours et tribunaux ont donc la liberté de choisir entre ces trois mesures. Ils gardent cependant à l'esprit que la règle générale du droit de la responsabilité avec compensation en nature prévaut sur l'indemnité pécuniaire réelle.

Article 3102 CC

La nouveauté de l'article 3102 CC est qu'un voisin peut intenter une action préventive s'il estime que « des risques graves et manifestes en matière de sécurité, de santé ou de pollution » sont imminents. Le législateur a strictement délimité cette possibilité d'action préventive. Par conséquent, les travaux de construction bénéficiant d'un permis ne peuvent pas être arrêtés sans raison.

La possibilité d'une action préventive augmente l'importance d'un état des lieux. En effet, les dommages prévisibles restent exclus de l'assurance construction et les dommages ne seront considérés comme imprévisibles que si vous, en tant que promoteur immobilier, avez pris toutes les précautions (si le contrat le stipule). Vous pouvez, bien sûr, essayer de transférer l'article 3102 du Code civil, mais la Confédération Construction a déjà appelé ses membres à ne pas l'accepter. Seul le transfert de l'article 3101 du Code civil est encore possible, ce qui correspond à l'ancien article 544 du Code civil.

Quelle est la position des assureurs ?

L'article 3101 du Code civil sera adopté par les assureurs.

L'article 3102 du Code civil ne sera pas adopté par les assureurs, même s'il fait partie intégrante du texte de loi. Le juge de paix, qui est compétent pour régler les questions de troubles de voisinage, peut toutefois rendre l'article exécutoire par un jugement en fonction d'une situation spécifique.

Qu'est-ce que cela signifie concrètement pour le promoteur, le maître d’ouvrage et l'entrepreneur et à quoi devez-vous faire attention ?

Les mesures préventives prises pour un sinistre qui ne s'est pas encore produit sont considérées comme un coût de construction qui ne peut être remboursé par l'assurance.

En tant que promoteur immobilier ou promoteur de projets, vous devez donc faire attention aux éléments suivants :

  • Vérifiez les cahiers des charges et les articles relatifs aux assurances afin qu'il n'y ait pas de malentendus en cas de sinistre. La formulation concrète dans le cahier des charges est importante, ne vous contentez pas de définitions vagues. Chaque lettre est importante et peut avoir un impact (négatif) considérable sur le règlement du sinistre. Malheureusement, il arrive souvent qu'une partie sous pression commerciale signe un contrat d'entreprise sans prêter attention au volet relatif aux assurances. Le durcissement du marché fait qu'il est de plus en plus difficile de rectifier le tir après coup.
  • Pour qu'une plainte soit recevable, il doit y avoir une mise en demeure claire du voisin.
  • Faites réaliser un état des lieux détaillé auprès des voisins.

Comment Van Dessel peut-elle vous aider ?

Dans le cadre de la nouvelle réglementation sur les troubles de voisinage ou d'autres aspects liés aux assurances, nous nous ferons un plaisir de vous aider si vous avez des doutes sur l'interprétation d'un cahier des charges.

En outre, nous avons consulté divers assureurs, afin de connaître leur position officielle en ce qui concerne l'article 3102 du Code civil. Nos clients auront sans aucun doute de nombreuses questions à ce sujet : « Les assureurs ne prévoiront que la première partie, à savoir l'article 3101 du Code civil, dans leur police. Le volet préventif est généralement exclu. Nous aurons une réponse définitive lorsque le tribunal rendra un verdict condamnant l'assureur à payer les frais préventifs. »

Nous adaptons nos propres polices TRC et RC Promoteur avec les clauses reformulées. Les assureurs auront besoin de plus de temps pour intégrer la bonne clause.

Dans quels contrats retrouve-t-on l'article 544 du Code civil dans une application liée à la construction ?

  • TRC (Tous risques chantier) sous la section II – responsabilité
  • RC Entrepreneur, RC Promoteur et RC consultant en construction avec transfert de l'article 544 CC
  • Responsabilité décennale classique (pas dans la Loi Peeters, car l'article 544 CC y est exclu)

Avez-vous des questions ?

N'hésitez pas à prendre contact avec notre expert en assurance construction Philippe De Brabanter via philippe.debrabanter@vandessel.be ou au 0475 36 22 65.

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