Le 1er janvier 2019, le nouveau décret flamand sur la location d'habitations est entré en vigueur. Les nouvelles dispositions entraînent une obligation d’assurance pour le bailleur et le locataire et limitent la possibilité d’« abandon de recours ». Nous vous en expliquons les conséquences.

Quels baux sont concernés par le nouveau décret ?

Les dispositions du nouveau décret flamand sur la location d’habitations s’appliquent aux baux écrits conclus après le 1er janvier 2019.

Les contrats de sous-location conclus après le 1er janvier 2019 n’entrent pas dans le champ d’application du nouveau décret tant que le bail principal a été conclu avant cette date.

Assurance obligatoire contre l’incendie et les dégâts des eaux pour le locataire et le bailleur

En Flandre, le bailleur comme le locataire sont désormais légalement tenus de souscrire une assurance contre l’incendie et les dégâts des eaux causés au bien propre ou loué et aux tiers. Cette obligation s’applique uniquement si l’habitation est louée comme résidence principale. Pour le logement d’étudiants, par exemple, l’assurance incendie n’est pas obligatoire.

Qu’en est-il de l’« abandon de recours » …

Une autre nouveauté du décret est que le locataire est responsable de l’incendie et des dégâts des eaux – à moins qu'il ne prouve que l'incendie s'est déclaré sans sa faute – et qu’il est tenu d’assurer sa responsabilité.

Une alternative à l’assurance de la responsabilité locative est l’éventuel « abandon de recours ». Il s’agit d’une clause particulière dans le bail et dans la police d’assurance, par laquelle le bailleur et son assureur renoncent à leur droit de se retourner contre le locataire en cas de dommages causés par ce dernier. En d’autres termes, la clause exonère le locataire de sa responsabilité en matière d’incendie et de dégâts des eaux.

En cas d’« abandon de recours », le locataire ne doit donc pas souscrire sa propre assurance responsabilité, puisque sa responsabilité est couverte dans la police d’assurance du bailleur. La prime supplémentaire que le bailleur doit payer en raison de l’aggravation du risque, est répercutée sur le locataire.

… inclus dans la police incendie du bailleur ?

Le nouveau décret flamand sur la location d’habitations n’accepte pas la clause d’« abandon de recours » dans la police d’assurance du bailleur comme alternative à l’assurance responsabilité locative.

La raison principale en est que la clause comporte trop de risques pour le locataire. Ce dernier n’a aucune idée, par exemple, de la franchise dans la police de son bailleur ou encore des montants assurés, qui peuvent être insuffisants pour couvrir le dommage. La responsabilité du locataire envers les tiers n’est pas non plus assurée dans la police du bailleur.

En tant que locataire, vous avez donc tout intérêt à souscrire votre propre assurance responsabilité incendie et dégâts des eaux.

… inclus dans le bail lui-même ?

Actuellement, il est difficile de dire si une clause d’« abandon de recours » dans un bail est toujours valable. La jurisprudence devra apporter la clarté à ce sujet.

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06-02-2020
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